Fiscalité
Fiscalité du meublé de tourisme en LMNP : guide 2026
Mis à jour le 19 mai 2026 · 14 min de lecture · Cledici Provence
La Loi Le Meur du 19/11/2024 a redessiné la fiscalité du meublé de tourisme en France. Depuis les revenus 2025 (déclaration 2026), le régime micro-BIC affiche un abattement de 50 % pour les meublés classés (au lieu de 71 %) et 30 % pour les non classés (au lieu de 50 %), avec plafond CA abaissé à 15 000 € pour les non classés. Pour la plupart des propriétaires en Provence, ce changement rend le régime réel BIC avec amortissement mécaniquement plus intéressant — souvent dès 30 000 € de chiffre d'affaires locatif annuel. Voici le comparatif détaillé, un cas chiffré complet sur une villa à Cassis, et toutes les taxes annexes (CFE, IFI, prélèvements sociaux).
Sommaire
- Synthèse fiscale 2026 : ce qui a changé
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel BIC avec amortissement
- Cas type chiffré : villa Cassis 70 000 € CA
- LMNP non-pro vs LMP : seuils et bascule
- CFE, IFI et autres taxes annexes
- Calendrier déclaratif 2026
- Foire aux questions
Synthèse fiscale 2026 : ce qui a changé
L'article 24 de la Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur) a modifié l'article 50-0 du Code Général des Impôts, en abaissant significativement les abattements micro-BIC applicables aux meublés de tourisme. L'objectif politique : réduire la concurrence faite aux locations longue durée et au logement résidentiel dans les zones tendues.
| Régime | Avant Loi Le Meur (revenus 2024) | Après Loi Le Meur (revenus 2025+) |
|---|---|---|
| Meublé tourisme classé étoiles | Abattement 71 % · Plafond CA 188 700 € | Abattement 50 % · Plafond CA 77 700 € |
| Meublé tourisme non classé | Abattement 50 % · Plafond CA 77 700 € | Abattement 30 % · Plafond CA 15 000 € |
| Gîte rural classé Atout France | Abattement 71 % | Pas modifié (selon classement) |
À retenir : un meublé non classé qui dépasse 15 000 € de CA annuel bascule automatiquement au régime réel depuis 2025 — il ne peut plus rester en micro-BIC. Pour la plupart des propriétaires de villas premium en Provence (CA 30 000 € à 100 000 €), cela force un changement de régime ou un classement étoiles, qui devient donc presque inévitable au-delà du seuil de rentabilité usuel.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC est le régime par défaut pour tout meublé de tourisme. C'est un régime simplifié : l'administration applique un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires, et ne demande aucun détail des charges. Vous déclarez juste le CA brut dans la case 5ND ou 5NJ de la 2042-C-PRO.
Comment ça marche concrètement
- Recettes brutes = loyers encaissés + taxe de séjour facturée + frais ménage facturés au voyageur
- Abattement forfaitaire = 50 % (classé) ou 30 % (non classé) — censé représenter les charges
- Bénéfice imposable = Recettes × (1 – Abattement)
- Imposition = Bénéfice imposable × TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
Exemple chiffré
Villa classée 4★ à Cassis, CA brut 2025 = 50 000 €, propriétaire TMI 30 % :
| Calcul micro-BIC classé | |
|---|---|
| Recettes brutes | 50 000 € |
| Abattement 50 % | – 25 000 € |
| Bénéfice imposable | 25 000 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 7 500 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 4 300 € |
| Total impôt + PS | 11 800 € |
Pour la même villa non classée (abattement 30 %) sur le même CA — mais attention, ce serait impossible en pratique car au-dessus de 15 000 € → bascule réel automatique. À titre comparatif hypothétique : bénéfice imposable 35 000 €, impôt + PS = 16 520 €, soit + 40 % d'imposition vs classé.
Limites du micro-BIC
- Pas de déduction de charges réelles (le forfait remplace tout)
- Pas d'amortissement du bien (ce qui devient un gros manque sur les biens premium)
- Plafond CA limitatif
- Aucune optimisation possible : c'est binaire
Au-delà d'environ 30 000 € de CA sur un bien classé, le régime réel devient souvent plus favorable, surtout si le bien a été acquis avec emprunt récent.
Le régime réel BIC avec amortissement
Le régime réel BIC est le levier fiscal le plus puissant pour un meublé de tourisme. Sur option (case à cocher dans la déclaration), vous quittez le micro-BIC pour déduire toutes les charges réelles + amortir le bien.
Les charges déductibles
- Intérêts d'emprunt
- Taxe foncière (part non récupérée)
- CFE
- Frais de gestion (conciergerie Cledici, plateformes, comptable, juridique)
- Assurance PNO + RC
- Travaux d'entretien et de réparation (peinture, plomberie, etc.)
- Charges de copropriété
- Frais de ménage (si non facturés au voyageur)
- Linge, consommables, électroménager < 600 €
L'amortissement : le levier décisif
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors foncier non amortissable). Conventions usuelles :
| Composante | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros œuvre (murs, fondations, toiture) | 30 à 50 ans | 2 à 3,3 % |
| Façade, étanchéité | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Agencements (cuisine, salle de bain) | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Mobilier (lits, canapés, tables) | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
| Électroménager | 5 à 7 ans | 14 à 20 % |
| Foncier (terrain) | Non amortissable | — |
Exemple villa Cassis acquise 800 000 € (dont 200 000 € foncier)
Hypothèse répartition : 70 % gros œuvre, 10 % agencements, 5 % mobilier (sur la valeur amortissable 600 000 €) :
| Poste | Valeur | Taux | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 420 000 € | 2,5 % | 10 500 € |
| Façade / étanchéité | 60 000 € | 4 % | 2 400 € |
| Agencements | 60 000 € | 8 % | 4 800 € |
| Mobilier | 30 000 € | 15 % | 4 500 € |
| Total | 570 000 € | 22 200 €/an |
Cet amortissement de 22 200 €/an vient s'ajouter aux autres charges réelles (intérêts emprunt, taxe foncière, CFE, conciergerie, assurance) pour souvent annuler l'imposition des premières années — vous reportez en avant tout déficit non utilisable (puisque LMNP non-pro = déficit non imputable sur le revenu global, mais reportable 10 ans sur les bénéfices futurs du meublé).
Cas type chiffré : villa Cassis 70 000 € CA
Reprenons une villa réelle anonymisée du parc Cledici, sur deux scénarios fiscaux distincts.
Villa classée 4★, CA brut 2025 = 70 000 €
Charges réelles annuelles :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (sur 800 000 € à 3,5 % résiduel) | 18 000 € |
| Taxe foncière | 2 100 € |
| CFE | 850 € |
| Conciergerie Cledici Sérénité | 17 400 € |
| Assurance PNO + RC | 700 € |
| Charges fixes (eau, électricité, internet) | 3 100 € |
| Travaux entretien | 2 000 € |
| Amortissements (cf. tableau ci-dessus) | 22 200 € |
| Total charges + amortissements | 66 350 € |
| Comparatif des 2 régimes | Micro-BIC classé | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 70 000 € | 70 000 € |
| Abattement / charges déduites | – 35 000 € | – 66 350 € |
| Bénéfice imposable | 35 000 € | 3 650 € |
| IR (TMI 30 %) | 10 500 € | 1 095 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 6 020 € | 628 € |
| Total impôt + PS | 16 520 € | 1 723 € |
| Économie régime réel | − 14 797 € |
Le régime réel divise l'imposition par 9,6 sur ce cas. La différence représente environ 21 % de gain net en plus pour le propriétaire, chaque année, durant toute la phase d'amortissement (15-20 ans typiquement).
Précautions : le régime réel impose une comptabilité tenue par un expert-comptable (~1 200 à 2 500 €/an, mais déductible !) et un engagement de 3 ans minimum (vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC l'année suivante).
LMNP non-pro vs LMP : seuils et bascule
La qualification fiscale non-pro (LMNP) ou pro (LMP) dépend de trois critères cumulatifs (CGI art. 155, IV-2). Pour être LMP, il faut réunir les trois :
- CA locatif annuel > 23 000 € sur l'ensemble du foyer fiscal
- CA locatif supérieur aux autres revenus du foyer (salaires, retraite, BIC pro, etc.)
- Inscription au RCS comme loueur professionnel (depuis 2020)
| LMNP non-pro | LMP | |
|---|---|---|
| Imposition revenus | IR au TMI + 17,2 % PS | IR au TMI + cotisations SSI |
| Cotisations sociales | 17,2 % prélèvements sociaux | ~35-45 % SSI (avec couverture maladie/retraite en contrepartie) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non (reportable 10 ans sur bénéfices meublé) | Oui sur revenu global du foyer |
| Plus-value à la revente | Régime plus-values immobilières privées (abattements durée) | Plus-values professionnelles (peut être plus lourd) |
| Exonération IFI | Non (sauf cas particulier) | Oui sous conditions strictes (CGI art. 975) |
Pour 95 % des propriétaires Cledici Provence, le statut LMNP non-pro est le bon — soit parce que le CA locatif reste sous 23 000 € (Tier 2, satellites), soit parce que les autres revenus du foyer (salaire, BIC d'une autre activité, retraite confortable) dépassent largement le CA meublé.
Bascule en LMP : à étudier uniquement si vous gérez plusieurs biens à fort CA cumulé ET que les autres revenus sont faibles.
CFE, IFI et autres taxes annexes
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Toute activité de meublé de tourisme est en principe assujettie à la CFE. Exonérations limitées :
- Gîtes ruraux classés
- Meublés en résidence principale (occupation > 8 mois/an) déclarés comme tels
Montants typiques 2026 sur les communes Cledici Provence :
| Commune | CFE annuelle moyenne (villa premium) |
|---|---|
| Marseille 7e-8e, 11e-12e | 800 – 1 200 € |
| Aix-en-Provence | 700 – 1 000 € |
| Cassis | 400 – 800 € |
| Bandol, Sanary, La Cadière | 350 – 700 € |
| Tier 2 (Allauch, Gémenos, etc.) | 200 – 500 € |
La CFE est intégralement déductible en régime réel.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si votre patrimoine immobilier net (toutes propriétés confondues) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, l'IFI s'applique. Le meublé de tourisme est inclus dans l'assiette. Atténuations possibles :
- Déduction de l'emprunt restant dû au 1er janvier (sous conditions)
- Exonération partielle en LMP au titre du bien professionnel (CGI art. 975, conditions strictes)
- Décote pour démembrement (nue-propriété)
Taxe de séjour
Reversée par Cledici à la commune selon la périodicité fixée (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Neutre pour le propriétaire : facturée au voyageur, reversée intégralement. À Cassis, Marseille, Aix : tarif communal + 10 % départemental + 34 % régional LGV-PACA = +44 % cumulé sur le tarif communal.
TVA et régime para-hôtelier
Par défaut, location meublée exonérée de TVA. Bascule possible en régime para-hôtelier si vous proposez 3 services sur 4 : petit-déjeuner, ménage régulier en cours de séjour, fourniture de linge, accueil de la clientèle. Dans ce cas, TVA à 10 % sur nuitées et 20 % sur services, mais déduction TVA sur tous les achats. À étudier seulement si vous montez une vraie offre type maison d'hôtes.
Calendrier déclaratif 2026
| Date | Démarche |
|---|---|
| Janvier 2026 | Choix entre micro-BIC et régime réel pour l'année 2025 (en pratique : décision à l'ouverture du dossier) |
| Avant fin avril 2026 | Déclaration 2042-C-PRO (revenus 2025) — case 5ND si micro-BIC classé, 5NJ si micro-BIC non classé, 5KP/5KQ si régime réel |
| Avant fin avril 2026 | Déclaration 2031 + liasse fiscale si régime réel |
| Mai-juin 2026 | Avis d'imposition reçu, prélèvements ajustés |
| Décembre 2026 | Avis CFE 2026 reçu, paiement avant le 15 décembre |
| Mai 2026 | Téléservice national d'enregistrement des meublés opérationnel (Loi Le Meur) — déclaration numéro 13 caractères centralisée |
Foire aux questions
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